Book : 나는 돈이 없어 경매를 한다.

 

요새는 경매 책을 꼼꼼히 읽고 있다. 그전에는 용어에 익숙해지기 위해 모르는 것은 넘어가고
끝까지 완독하는데 목표를 두었다면 이제는 다시 되읽어 보고 머릿속에 저장되도록 자세히 
읽으려고 한다. 나는 돈이 없어도 경매를 한다. 많은 전문가분들이 추천하는 책이라 궁금해서
회사에서 빌려봤다. 책 구성은 앞단에는 경험 뒤단에는 경매의 실 지식이 잘 나와있어 구성이 
너무 좋았다. 한번 쭉 읽어보니 흩어져있던 지식들이 정리가 되었다. 이제는 데이터나,
근거 있는 수치로 지역이나, 상승 하락세 등을 파악하는 법을 공부하고 싶다. 다음 주에  데이터를 활용한 
강의를 신청했는데 잘 배워서 써먹어야겠다. 그리고 권리 분석의 사례들을 공부해
특수 사례를 점차 공부해 봐야겠다. 4~5월에 입찰을 실행할 텐데 그전까지 최대치로
지식들을 흡수해보자. 어제는 이 책을 완독하니라 새벽 3시 정도까지 읽다가 잤는데 
그 다음날 피곤해서 몽롱했다. 아버지께서 전화하셔서 너무 조급하게 생각하지 말고 여유롭게
뭔가를 시도하라고 하셨는데, 마음도 급한 나는 어서 성장하고픈 마음에 그게 될련가 모르겠다.
꾸준히 하되 여유로운 마음으로 꼼꼼히 공부하려는 자세를 가져보자.

책 요약

*집주인과 월세 계약은 위험하다.
낙찰 후 6개월이 넘으면 인도명령은 할 수 엇어 강제집행도 불가능하다.
6개월 뒤 태도가 돌변하면 명도소송인데 강제집행보다 복잡하다.

*임대 사업자를 내야 할까?
재산세 50% 감면, 하지만 4년간 의무적으로 임대를 해야 한다. 4년 내에 집을 팔 경우
벌금. 임대 사업자 등록 여부에 상관없이 소득이 있으면 세금은 내야 하는 것이 원칙인데, 2018년까지는
연 2000원 이하의 주택임대 소득은 비과세 된다.

*단순 계산으로 따졌을 때 전세보증금이나 묶인 돈을 제외하고 집값의 40% 이상 있어야 한다.
*보험회사 약관대출 알아보기 - 신용도에 영향이 없다.
*임대가는 매매가의 60% 이상인 곳에서, 낙찰가는 매매가보다 20% 정도 싸게 받으면 된다.

*배당이에 배당을 받으려면 예전 전세 계약서랑 신분증. 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서 
명도라는 것은 이사를 했다는 것이고, 그걸 확인해야 명도확인서를 줌. 
배당일 전에 이사를 가야 확인서를 받는다.


*회사에서 나왔다고 생각하고 3자 화법으로 말을 한다.
*인도명령이 나온 후에 점유자가 바뀌면 바뀐 사람을 상대로 다시
인도명령을 해야 한다. 점유 이전금지 가처분은 점유자가 바뀔 수 없도록 법적 조치를 하는 것이다.
점유 이전금지 가처분은 강제집행과 같이 집행관이 열쇠수리공을 대동해서 문을 따고 들어가 점유 이전금지 가처분이 되었음을
알리는 통지서를 잘 보이는 곳에 붙인다.
*잔금 납부일과 입주 사이에 시간차가 있다.
낙찰을 받고, 한 달 후 경락잔금대출을 받아 잔금을 치르고, 또 약 2달 내에 명도를 한다.
그리고 약 1주일간 수리를 하고 입주를 하면서 대출을 상환한다.


*이삿짐 역경매도 있다. 이삿짐센터 역경매


*지방 물건은 지방 은행에서 대출받아라.
*선순위 임차인이 집주인의 가족이거나 이해관계인이라면 위장 임차인이므로 보증금을 반환할 필요 없다.


*근저당권 : 집을 살 때 받은 대출이 있다는 표시, 소유권 이전과 동시에 이루어진다.
저당권 : 집을 담보로 빌린 대출의 표시. 근저당권은 장래 이자까지 포함한 금액 등기, 저당권은 담보 금액만 등기한다.
*가처분등기 : 집을 판 사람이 다시 팔지 못하게 금지한다는 등기
*임차권 : 임대차계약에 의해 집을 사용할 수 있는 권리. 전입과 확정일자로 생겨요. 임차권은 최우선변제권을 가질 수 있지만 전세권은 안돼요.
*담보가등기 : 빚 대신 집주인이 집을 주기로 한 것이다.
*선순위 전세권 : 전세권 중에서 다른 권리보다 앞선 전세권


전월세 세입자가 계속 살수 있는 권리 - 대항력, 전세권
인테리어 업자가 돈을 받을 때까지 점유할 권리 - 유치권
애초부터 이 집을 사기로 예정된 사람의 권리(예고등기,가처분등기)


이런 집은 어렵다!
예고등기 : 등기 자체에 문제가 있다는 법원의 경고. 소송이 진행 중임
가처분등기 : 이미 판 집을 팔지 못하게 하는 것. 소유권을 뺏길 수도 있음
유치권 : 이 집을 점유하는 권리, 공사업체나 인테리어 업체
지상권 : 집 따로, 땅 따로인 경우에 생기는 권리. 땅, 건물 주인이 달라서 분쟁의 소지

가장 임차인
배당신청을 하지 않고 권리가 있는 선순위 임차인 - 낙찰자에게 본인의 전세금을 요구할 권리가 있음.
채권 은행에 무상 임대차 확인서를 받아 법원에 제출

1) 일반 집에 방 하나만 임대하고 있는 사람 : 최우선 변제금을 배당받으려고 하거나 낙찰자에게 이사비용을 받을 목적으로 임차인 척 위장
2) 경매개시결정 직전에 전입을 한 세입자 
3) 말소기준권리보다 일찍 전입하고 배당신청을 하지 않은 선순위 임차인 : 낙찰자가 세입자의 보증금을 돌려주어야 한다. 
일반적으로 은행에서 대출을 해줄 때 집에 세입자가 있는지를 확인하고 대출을 해준다. 만약 세입자가 있는데도 대출이
나갔다면 그 세입자는 가족이거나 친척이어서 무상으로 살고 있을 가능성이 있다.


세입자보다 앞서는 5가지 권리
1순위 경매 집행비용(필요비와 유익비 포함)
필요비 : 임차건물을 사용하는 데 있어 건물의 유지를 위해 필요한 모든 비용 / 인테리어 제외
유익비 : 임차인이 임대인의 동의를 얻어 집의 가치를 증대시키기 위해 쓴 비용

낙찰대금의 배당 순위
1순위 경매 집행비용
2순위 최우선변제(소액보증금, 최종 3개월 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금)-안분배당
3순위 당에 세(국세 중 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재평가세와 지방세 중 재산세, 자동차세, 도시 계획세, 종합토지세)
4순위 우선변제(전세권, 저당권, 담보가 등기 등 담보물권과 대항력 및 확정일자 갖춘 임차권, 당해 세 이외의 조세는 법정기일 기준)-시간 순서 7895
5순위 일반 임금채권
6순위 담보물권보다 늦은 조세채권


*피터팬
맘스홀릭 베이비
레몬테라스


*감정평가사 가격은 6개월 전 가격
감정가는 중요하지 않다. 현 매 물가가 가장 중요하다. 현 매 물가 보다 최소한 2000만 원은 싸게 사야
경매로 살 이유가 된다. 
*보증금액은 최저가의 10%

*대리인 입찰 : 입찰표, 위임장, 인감증명서(본인), 신분증(대리인), 도장(본인과 대리인 모두, 본인은 반드시 인감도장), 보증금

*대금 납부기한은 잔금 납부기한으로 낙찰 2주 후 정도에 결정, 보통 낙차로 일에서 한 달 뒤로 잡힌다.

*은행에서 대출을 받으려면 법무사를 통해야 한다. 은행에서는 연계된 법무사를 통하지 않으면 대출을 해주지 않는다.
법무비용 일반적으로 대출금액의 1~2% 정도가 적정 금액, 2% 이상 과도하게 청구할 때는 비용 조정을 요구해야 한다.

비용
1. 보증금
2. 잔금
3. 대출
4. 법무비용
5. 세금 - 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세
6. 채권 - 국민주택채권
7. 체납관리비, 체납 공과금
8. 기타 비용
-명도비용, 수리 비용, 이사비용
명도 25평 기준으로 100만 원
이사비용 100~150만 원


*잔금 납부 과정 총정리
대출받을 때 잔금 납부일을 미리 정해 두면 은행에서 정해진 날짜에 법무사의 계좌로 대출금액 송금
낙찰자는 대출금액을 뺀 나머지 잔금을 하루 전에 법무사의 계좌로 송금 잔금 납부일 당일에는
모든 잔금이 한 계좌에 모아짐. 법무사는 미리 받아놓은 서류로 법원에 가서 잔금을 납부, 세금 납부와 소유권이전등기를 함.
등기를 마치면 접수번호가 나오는데 법무사에게 이것을 보내달라고 하여 등기접수를 확인한다. 
등기부등본이 나오면 법무사가 우편으로 보내준다.


*대략 계산
1억짜리 집
입찰보증금 10,000,000
은행 대출(50%) 50,000,000
잔금 40,000,000
법무비 및 채권 약 1,000,000
세금(2.2%) 2.200,000
총 103,200,000


*대출금은 집 가격의 60% 이내로!
매달 대출 상환금액은 월급의 50% 이내에서!

*DTI(총 부채 상환율) : 월수입에서 대출 이자와 원금을 내는 비율
ex) 월급 200만 원 중 매달 대출금으로 100만 원이 지출된다는 것.

*DSR(총 부채 원리금 상환 비율) : 채무자의 모든 빚에 대한 원리금 상환금액을 연 소득으로 나눈 것

*집을 살 때 일반적으로 대출기간 3년 거치 20년 상환 36개월 동안 이자만 내다가 37개월부터 이자와 원금 상환
*담보는 두 종류 한정근 저당은 담보로 제공한 집에 대해서만 책임을 지는 것이고, 포괄 근저당은 나의 모든 것을 걸고 책임을 지는 것.
포괄은 내 모든 재산에서 압류가 들어올 수 있다.

*우편물을 안 받는 송달 불능인 집이 가장 어렵다.

*낙찰받은 그날, 바로 점유자를 찾아가라!
그날 가야 되는 이유.
매각불허가 신청을 할 수 있느 ㄴ시간은 낙찰 후 일주일 이내다.
명도의 난이도를 확인한다.

*이 집을 낙찰받은 집주인입니다. 앞으로의 일정에 대해 상의 드리고 자 하오니 연락 부탁드립니다. 전화번호 ---
*전화로는 만날 약속을 잡는다.
*배당금을 점유자에게 돌려주고 위임장을 받아 배당이에 배당을 받을 수도 있다. 

*내용증명은 법적인 효력은 없으나 압박을 줄 수 있다.
*타이밍이 중요하다.
    1단계 첫 만남이 이루어지기 전
    2단계 첫 만남이 이루어지고 난 후 한번 더 보냄
      " 회사에서 내용증명이 한 통 올 거예요. 오늘 제가 말씀드린 애용이니 다시 확인해 주세요 "
    3단계 잔금을 치르고 내 집이 되었는데도 연락이 오지 않을 때
        두 번째 내용증명을 보낸다.

*인도명령은 잔금 납부 후 6개월 내에 신청하지 않으면 받아 주지 않으므로 반드시 잔금 납부 시 신청하자. 은행에서
대출을 받고 법무사를 이용할 경우 무료 서비스로 인도명령을 신청해 준다.
별다른 이상 없으면 신청 후 3~4일 인도명령 결정, 그 후 법원에서 등기우편으로 낙찰자인 당신과 점유자 모두에게 송달된다.
(세입자라면 배당일 이 지나야 인도명령이 결정된다. 대개는 인도명령만으로 점유자가 집을 비워주는 경우가 많아 강제집행
까지 가는 일은 거의 없다.)
인도명령 결정문은 명도의 최후 수단인 강제 집행 신청에 필요한 서류이므로 잘 가지고 있어야 한다.

강제집행
*강제집행 전에 점유 이전금지 가처분 신청을 먼저 하라.
점유 이전금지 가처분 : 인도명령이 나온 후에 점유자가 바뀌면 바뀐 사람을 상대로 다시
인도명령을 신청해야 하기 때문에 점유자가 바뀔 수 없도록 하는 법적 조치.

- 점유 이전금지 가처분
1. 부동산 점유 이전금지가처분 신청서 작성
2. 필요한 서류 제출하고 송달 예납금 입금
부동산등기부등본/매각허가 결정문/전입세대 열람내역 
3. 보증보험 보증서 끊기
4. 부동산 점유 이전금지 가처분 결정문
5. 강제집행 신청서 작성하기

-강제집행
1. 송달 증명원 발급받기
2. 강제집행 신청서 작성
3. 집행비용 예납
4. 집행비용 예납하고 영수증 받기
5. 집행관의 예고

인도명령 신청부터 강제집행까지
인도명령(결정문은 우편물로 송달됨)
대출시 법무사를 통할 경우 무료로 인도 명랑을 신청해 준다.
반드시 잔금 납부 후 6개월 내에 신청해야 한다.
점유 이전금지 가처분(결정문은 점유자의 집안에 붙여짐)
부동산 점유 이전금지 가처분 신청서와 함께 부동산등기부등본, 매각허가 결정문,전입세대 열람내역을 관할 법원에 제출하고, 송달  예납금을 입금한다.
강제집행(예고장을 먼저 점유자의 집 안에 붙인 뒤 집행함)
인도명령 결정문을 들고 송달 증명원 신청서를 작성한다. 두 가지 서류를 들고 관할 법원의 집행관에게 가서 강제집행 신청서를 작성하고 집행비용을 예납한다.

*낙찰 후 전세 놓기 - 대출 갚고 2년 묵히기. 이후 양도세 낮추고 매도 혹은 월세.

임대가 잘 되는 지역
일자리가 있는 지역
길이 새로 생긴 느 곳의 옆 동네
소문난 잔치에는 안 간다 - 신규 분양이 많은 곳을 피하라.

부동산 공인중개사와 파트너십
부동산에 위임을 하고 위임장을 보내 거래를 한다.
부동산 공인중개사가 나의 대리인이 되어 대신 계약을 하고, 계약금과 잔금은 통장으로 임금을 받는 것, 
전세 계약을 하면서 전세권 설정을 할 때는 부동산에서 알아서 법무사를 불러주기도 한다.